地震などの天変地異で建物が住めない状態になったら?

地震などの天変地異で建物が住めない状態になったら?もしも地震などの天変地異で建物が住める状態ではなくなってしまったら、家賃は払い続けなくてはいけないのか?そもそも賃貸借契約はどうなるのか?

賃貸借契約は、滅失または朽廃により建物がなくなってしまったり住むことができなくなってしまった場合、終了するのが原則です。

古い判例によると「賃貸借の目的たる建物が朽廃しその効用を失った場合は、目的物滅失の場合と同様に賃貸借の趣旨は達成されなくなるため、これによって賃貸借契約は当然に終了するに相当する」とのこと。

要するに貸しているもの自体(建物)がなくなったのだから、契約も成立しない=終わる、ということ。住む権利もなくなりますが、家賃を払う義務もなくなるんです。解約の申入れもなく、自動的に。

では、建物が一部倒壊または半壊で全倒壊しなかった、つまり滅失していない場合はどうなるか。

先にも少し触れましたが、建物が全壊しなくともその利用価値を失っていたら滅失同様とみなされます。その判断は微妙なところのようですが。。。

で、滅失同様とはみなされない場合(住めるけど修理が必要など)、賃貸借契約は継続されます。
賃貸契約が生きているということは、借主さんには賃料の支払義務がありますし、貸主さんには建物を入居者さんが安心して使用できる状態に修理するという義務も残っているんです。

このように、賃貸借契約がどうなるかは、建物が滅失したかどうかが重要ポイントになるようです。

★メモ★
ここでいう建物の滅失・朽廃とは、建物が全倒壊、若しくは、全倒壊しないまでもすでに建物の利用価値を失った場合を含むようです。ちなみに滅失・朽廃は次のように定義づけられています。
【朽廃】自然腐蝕の進行によって建物の機能が全う出来なくなった状態。人工的なものは含めない。
【滅失】地震や風水害などの天災、人為的な火災や取壊しなどで建物がなくなってしまった場合。上記の「朽廃」とは異なり、人為的な原因も含みます。

 

ちなみに、建物が滅失して借家契約が終了した場合にも、罹災都市借地借家臨時処理法(罹災法)を適用する政令が発せられた場合には、借主さんは法律に基づく権利が付与されることになるのだそう。その概要は以下に。

1 優先借地権
滅失した建物の借家人は、土地の所有者に対して、政令施行の日から2年以内に申し出ることによって、相当な条件で借地権を優先的に取得することができる。 またこの場合、土地の所有者は3週間以内に拒絶しないと承諾したものみなされる。さらに、土地の所有者は、自らその土地を使用する必要性があるなどの正当 事由がない限り、拒絶できないこととなっているのだそう。
2 優先借家権
滅失した建物の借家人は、その建物が建っていた土地に新たに建てられた建物について、借家の申出をすることによって相当な借家条件でその建物を優先的に借りることができる。
3 借地権優先譲受権
滅失した建物の借家人は、その建物が建っていた土地が借地である場合には、当該政令施行の日から2年以内にその借地人に申出ることによって、その借地権の条件にて優先的に譲り受けることができる。 

こ の罹災法、地主の土地所有権よりも借家人の借地権が優先されるという特徴があり、適用されると地主サイドは頭を悩ませることとなってしまうようです。それ でも最近では阪神大震災や新潟中越地震に適用されたんだとか。今回の東日本大震災では政府は適用方針を固めたけど現地からは続々と適用反対の声が上がった のだそう。結局立ち消えになったような。。。どうだったかな。。。

東京360ブログ

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