賃貸更新料訴訟、最高裁「原則有効」の判断

賃貸更新料訴訟、最高裁「原則有効」の判断契約期間:2年間 更新料:賃料の1カ月分」
これは私の家の賃貸契約にもりこまれている更新に関する条項。

この賃貸契約における更新料支払いを定めた条項が消費者への過重な負担を禁じた消費者契約法に照らして有効であるか、無効であるか、が裁判で争われていました。

消費者としては支払った更新料が戻ってきたらやっぱりちょっと嬉しい。でも無効になったら一体どうなる?首都圏内物件なんてほとんど更新料あるのに!?
不動産会社に働いているからか、すこし複雑に見守っていたこの事案。

問題となった事案は3件。その更新料契約の内容は「1年ごとに家賃2カ月分」とした2件と、「2年ごとに家賃2カ月分」とした1件。
(この3件のう ち、賃料および契約期間・更新料を総合的に見て、更新料の比率が一番高かったのは、月額賃料4万5千円で1年契約/更新料10万円のマンションだったそ う。)

入居者側からの消費者契約法「利益を一方的に害するものは無効とする」に基づき更新料条項の無効、更新料返還の求めに対し、

最高裁が出した判決は「条項が賃貸契約書に具体的に明記されていれば、賃料の額や更新期間などに照らして高額すぎる等の事情がない限り、消費者契約法上の無効には当たらない」というもの。

また、更新料を「貸主側の収益となる一方、入居者にとっては円満に物件を使用し続けられることからすれば、賃料の補充や前払い、契約継続の対価等の趣旨を含む複合的なもの」と位置付け、「経済的合理性ががないとはいえない」と言っています。

更に、「更新料を支払うケースが少なからずあるのは公知の事実であること」、「過去の裁判の和解手続きなどで、更新料条項を公序良俗違反で当然に 無効とする扱いはされていないこと」を指摘。

これまでの商習慣を最高裁が後押ししたかっこうで決着したようです。

更新料ありの物件は首都圏だけでも100万からあるとのこと。まぁ、そうですよね。

【消費者契約法:10条条文】
民法、商法(明治32年法律第48号)その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、 民法1条2項に規定する基本原則(信義則)に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。
【民法1条2項:基本原則(信義則)】
権利の行使及び義務の履行は、信義に従い誠実に行わなければならない。
→これは、契約や取引に際して、他人を裏切ることなく、誠実に権利を主張し、義務を果たすよう行動すべし。ということなのだそう。これを聞くと至極当然の ことでどんな場面にも持ち出され主張されそうな印象を受けます。でもそれでは法律も何もないわけで。なので一般的には、他の現行法の解釈で手を尽くしても なお、あるべき正義を実現できないようなときに用いられることが多いのだそうです。

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